Дома минувших дней : сталинки, хрущевки, брежневки

Несмотря на широкий выбор нового жилья, большинство покупателей обращают внимание на квартиры, возраст которых не менее 30-50 лет. Основная причина в том, что старый жилой фонд является «разменной монетой» для альтернативных сделок.

Архитектура и планировочные решения прошлых построек отражают целые исторические эпохи. Так, в народе принято выделять дореволюционные здания, «сталинки», «хрущевки» и «брежневки».

Жить, как до 17-го…
Спрос и предложения на дома, возраст которых перевалил за 80 лет, весьма специфические. Определяющую роль здесь играют субъективные факторы: с одной стороны, неординарные покупательские потребности и предпочтения, с другой — неоправданные запросы продавца. По словам Евгения Михаленкова, руководителя службы маркетинга компании «ИНКОМ-недвижимость»: «Данный сегмент рынка представлен в основном нерасселенными коммуналками. Лучшие места по приемлемым ценам уже распроданы, а нынешние жители коммунальных квартир зачастую запрашивают явно завышенную цену. По этой причине объем предложений в этом секторе не превышает 2% всего вторичного рынка жилья».
«В течение года дореволюционные квартиры с нашей помощью приобретают 1-2 покупателя, — говорит Надежда Митрохина, начальник управления вторичного рынка жилья инвестиционной компании МГСН (Московская городская служба недвижимости). — Сегодня невыгодно становиться обладателем жилья с высокой степенью износа. Если согласно паспорту здания уровень износа составляет 65%, то данный дом относится к категории ветхого фонда, его дальнейшая судьба зависит от решений местной администрации. Но даже если износ дома не так велик, это не означает, что при въезде будущему жильцу не придется делать серьезный ремонт в своей квартире, а возможно, и в квартирах верхних (нижних) этажей, на лестничной клетке или в подъезде».
Есть такие покупатели, для которых основным критерием оценки является биография дома. Это своего рода «коллекционеры», ценители старины. Их интересы разделяют только охотники за престижем, устраивающие в отремонтированной старинной квартире приемы важных гостей, деловые переговоры и пр. Таким владельцам явно не жаль потратить деньги. Только за стены, построенные при «последнем» Романове, придется выложить от $1500 за 1 кв. м, не считая ремонтных расходов, которые могут увеличить общую стоимость на 1/3, а то и в 2 раза. Если же квартиры продаются в реконструированном здании, то качество квартир выше. От первоначальной постройки сохраняют только наружные стены, а внутри устанавливаются железобетонные перекрытия и современная планировка. Дом сразу же попадает в разряд элитных, и стоимость жилой площади здесь может составить более $2500 за 1 кв. м.

Два вида «сталинок»
Настоящих «сталинок» не так уж много. По мнению Е. Михаленкова, к классическим домам этого типа относят 6-этажные кирпичные здания с железобетонными перекрытиями, лифтом, мусоропроводом, высокими потолками (3 м), большими кухнями (10-12 кв. м), ванной комнатой от 6 кв. м и туалетом не менее 2 кв. м. Комнаты в «сталинских» домах достаточно просторные, квадратные, площадью 18-20 кв. м.
Дома предвоенного периода тоже именуют «сталинками», но они строились с деревянными перекрытиями. Эта конструктивная особенность снижает их привлекательность и уменьшает продажную цену. Если в поздних «сталинских» постройках квадратный метр может продаваться за $10000, то в ранних — за $8000. Современное монолитное домостроение нанесло сокрушительный удар по рынку домов сталинского периода. Раньше у людей, желающих приобрести квартиру хорошей планировки в кирпичном доме, альтернативы «сталинкам» не было. Теперь есть возможность поселиться в современном доме со свободной планировкой. Кроме того, сейчас покупатель отдает предпочтение жилью, в котором подбирается определенный контингент соседей (это хорошо прослеживается в новых монолитно-каркасных домах). В «сталинках» могут соседствовать совершенно разные по социальному статусу люди.
В результате собственниками «сталинских» квартир становятся те, кому квартира в 5-9-этажном панельном доме не интересна, а в новом доме недоступна.
Важная причина, по которой выбор покупателя падает на дома послевоенного периода, — это отсутствие строительных шумов, неизбежных в первый период после въезда в новостройку. Другой проблемой жителей новых квартир на окраине города является недостаточно развитый уровень инфраструктуры.
Свои особенности — у знаменитых «сталинских» высоток. Эти дома занимают определенную нишу на рынке недвижимости. Квартиры, как правило, покупаются жителями этого же дома. Цены сильно варьируются в зависимости от этажа, расположения квартиры в здании, вида из окна, высоты потолков, наличия или отсутствия черного хода и т. п. Например, в доме на Котельнической набережной нижняя ценовая планка — $12000 за 1 кв. м, а одна риэлторская фирма предлагает квартиру в такой высотке по цене $44000 за 1 кв. м (с пятью телефонными номерами и отдельным выходом на этаж).
Зачастую жилье в «высотках» приобретают с целью его последующей сдачи внаем. Среди арендаторов много иностранных граждан, не жалеющих средств на престижные апартаменты с видом на исторический центр столицы.

В пять и выше этажей
Наибольшей популярностью у покупателей пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в 5-9-этажных домах — так называемых «хрущевках». Причина — сравнительно низкая цена общей площади жилья. Самый дешевый вариант — квартиры гостиничного типа (в 5-этажных домах). Их покупают в основном с целью прописки. По данным компании
«ИНКОМ-недвижимость», средняя стоимость всего «номера» общей площадью 11-15 кв. м — $170-200 тыс.
Обычные квартиры в пятиэтажных домах за счет большей площади, лучшей планировки стоят в среднем от $7000 за 1 кв. м.
Стоит обратить внимание на то, что многие пятиэтажки определены к сносу в ближайшие годы. Для некоторых покупателей такой объект недвижимости очень привлекателен из-за того, что обладателям ветхого жилья при его сносе предоставляют квартиру в новом доме. Но не стоит забывать о том, что в доме, определенном под снос, исключена регистрация всех новых жильцов. Именно юридические трудности усложняют покупку и продажу квартир ветхого фонда.
Девятиэтажные панельные дома, называемые в народе «брежневками», сносить пока не собираются. В этом их принципиальное отличие от панельных «хрущевок». Плюс дополнительные преимущества — лифт, мусоропровод, лучшая планировка. Стоимость девятиэтажек — от $7500 за 1 кв. м. Покупатели на такие квартиры сейчас находятся сами и сразу же.

Подведем итоги
В целом каждая категория жилых построек почтенного возраста на сегодняшний день имеет своего покупателя. Можно сказать, что благодаря общей активности рынка сделки проводятся даже по тем объектам, которые еще год назад считались неперспективными по своим качественным характеристикам. Правда, покупательские предпочтения в большей степени касаются жилья 60-80-х годов. Помимо стандартных ценовых факторов (местоположение, инфраструктура и пр.) при выборе дореволюционных или сталинских построек пристальное внимание обращается на степень износа, возможность капитального ремонта и близость срока реконструкции здания. Что касается самого ходового товара — раннего панельного фонда, участвующего в подавляющем большинстве альтернативных сделок, то здесь дополнительно играют роль местоположение, инфраструктура, транспортная доступность и прочие стандартные условия. Покупатель дешевой квартиры, как правило, отдает последние деньги ради увеличения площади, но при этом не может отодвигать срок заселения.
По мнению различных аналитиков вторичного рынка недвижимости, в первую очередь именно по категориям дешевого жилья цены могут достигнуть докризисного уровня 2006 года. Последние несколько месяцев именно на такое жилье цены растут опережающими темпами.
Одну из причин снижения предложения не нового жилья некоторые специалисты видят в действии самих продавцов. Во-первых, для совершения любой альтернативной сделки обязательно нужны свободные квартиры, а их катастрофически не хватает, так как продавцы свободной жилплощади надеются реализовать квартиры по более высокой цене, а во-вторых, действует психологический фактор, связанный с последними событиями в США и изменениями на валютном рынке. Как результат — та же выжидательная позиция продавцов.
По мнению Геннадия Стерника, аналитика рынка недвижимости: «В городах, где рывок произошел несколько раньше, чем в Москве, налицо признаки стабилизации. Подобная ситуация обязательно произойдет и в столице. Вряд ли удастся выйти на докризисный уровень, скорее всего ценовой коэффициент будет составлять 0,85-0,95 от уровня 2012 года». Опираясь на это высказывание, можно предположить, что опасения риэлторов насчет внезапного изменения ситуации на рынке носят не субъективный характер, а вполне реальный. Не зря риэлторы полагают, что сегодня лучшее время для реализации имеющегося в наличии предложения. Завтра ценовая планка может дрогнуть, и особенно это неприятно будет для владельцев неликвидных объектов.

Статьи

Добавлено в: Недвижимость

Связанные записи

© Все самое интересное. Все права защищены.